B11-A5
La recuperación de plusvalías en el entorno del tren suburbano Buenavista-Cuautitlán
Rafael Pagaza Hernández | Tesista Licenciatura en Economía FES Acatlán
El crecimiento acelerado de la Ciudad de México y el área metropolitana en las últimas décadas, aunado al incremento de la población y la necesidad que esta tiene de trasladarse a sus centros de trabajo, impulsa al gobierno a mejorar los servicios de transporte y comunicaciones mediante la construcción de vías alternas como el segundo piso del periférico y la creación de nuevos y mejores medios de transporte como las líneas del metro y metrobús.
Una de las más recientes inversiones en transporte, el Tren Suburbano Buenavista-Cuautitlán, recorre cuatro municipios del Estado de México (Cuautitlán, Tultitlán, Cuautitlán Izcalli y Tlalnepantla) y dos delegaciones del Distrito Federal (Azcapotzalco y Cuauhtémoc). Además de la relevancia económica que tienen dichas entidades dentro de la zona metropolitana del valle de México, la inversión en transporte público se desarrolló en la zona norte para aprovechar la infraestructura ferroviaria existente.
A partir del 2008, cuando el tren suburbano comenzó su operación, miles de personas residentes en el norte de la ciudad se vieron beneficiadas en el tiempo de recorrido para llegar a la ciudad, el cual se redujo a menos de la mitad. Tal situación por consecuencia ha elevado tanto los precios de las viviendas, como las rentas de la zona generando especulación en los precios inmobiliarios.
Los incrementos en el valor de una propiedad están determinados por distintas variables como la ubicación (cercanía con el centro de la ciudad), el acceso a los servicios tanto públicos como privados (escuelas, hospitales, centros comerciales vías de comunicación, la cercanía a diferentes medios de transporte, etc.), inversión de los propietarios en la vivienda (remodelaciones), características de tipo ambiental (Tyrvainen y Miettinen, 2000) y en general los bienes y servicios que el Gobierno provee a la comunidad.
Entonces, podemos decir que al desarrollar infraestructura, vías de comunicación alternas, nuevos medios de trasporte, al proveernos de servicios básicos como alcantarillado y agua potable, energía eléctrica, entre otros, el gobierno participa de manera importante en el incremento del valor de las viviendas.
Estos elementos conocidos como bienes o servicios públicos son posibles gracias a la recaudación de los impuestos que la población paga, por lo que se puede cuestionar si es correcto que el incremento del valor de una vivienda originado por los bienes o servicios públicos sea aprovechado por los propietarios al obtener un mayor ingreso por la venta o renta de la propiedad; esta situación es el incentivo para que el gobierno ponga en marcha políticas para hacerse de parte de ese aumento de valor socialmente creado y como se podrían utilizar esos recursos para mejorar ciertos aspectos de la comunidad.
Mediante el uso del SIG y con datos de los valores comerciales promedio por m2 a nivel código postal para el periodo 2006-2012, obtenidos de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), se muestra la evolución de los precios de las viviendas en las zonas aledañas al tren, antes y después de su construcción. Con esto se puede demostrar que en la teoría y en la práctica las acciones del gobierno dirigidas a mejorar los servicios que ofrece para el bienestar de su población, tienen un impacto significativo en los precios del suelo.
Tabla 1. Valores comerciales promedio por m2 de las viviendas dentro de los rangos de distancia respecto a las estaciones 2006
Fuente: Elaboración propia con base en los datos de la SHF
Distribución de los valores comerciales promedio por m2 de las viviendas en las zonas aledañas a las estaciones 2006
Fuente: Elaboración propia con base en los datos de la SHF.
En el 2006 los precios más altos ya estaban concentrados linealmente, de tal forma que parecen seguir la ruta del tren de norte a sur. En los alrededores de las estaciones Tlalnepantla y Buenavista es donde se aprecia que los precios eran más altos en comparación con las otras zonas, esto debido a sus características urbanas como la cercanía con la ciudad y el desarrollo de actividades comerciales.
Tabla 2. Valores comerciales promedio por m2 de las viviendas dentro de los rangos de distancia respecto a las estaciones 2012
Fuente: Elaboración propia con base en los datos de la SHF.
Para el 2012 se ven concentrados los precios más altos a lo largo de la línea ferroviaria. Viviendas localizadas en Lechería, San Rafael y Tlalnepantla presentan aumentos importantes en su valor, mientras que la estación Buenavista continúa rodeada de los inmuebles con valores comerciales más altos.
Distribución de los valores comerciales promedio por m2 de las viviendas en las zonas aledañas a las estaciones 2012
Fuente: Elaboración propia con base en los datos de la SHF.
Se observa que las zonas más cercanas a las estaciones del tren han aumentado de valor en los últimos años; queda implícito el impacto del tren suburbano en la zona y se da la oportunidad para analizar las posibilidades de aplicar mecanismos para recuperar el plus valor de las viviendas. Esto es algo que en México no se ha llevado a cabo de manera general y es una herramienta útil en cuestiones de desarrollo y planeación urbana.
A través del uso del SIG se pudieron percibir ciertos efectos en el valor de las propiedades y en su comportamiento a través de los años a causa de la presencia del tren suburbano. Aunque la zona norte del área metropolitana se ha caracterizado por tener gran actividad económica, la construcción del suburbano impulso aún más la economía de la zona, situación que ha permitido explotar las reservas territoriales principalmente en los municipios más alejados de la ciudad como Cuautitlán, Cuautitlán Izcalli y Tultitlán, esto se puede ver con las recientes construcciones de centros comerciales y desarrollos de vivienda.
Con la extensión prevista, en primera instancia a Huehuetoca y muy probablemente hasta la ciudad de Querétaro, es necesario prestar mayor atención a este tipo de análisis para evaluar cuestiones relacionadas a la especulación inmobiliaria. La recuperación de plusvalías puede ser una herramienta auxiliar para los gobiernos municipales y estatales, pues además de generar ingresos, ayuda a prevenir especulación en los precios inmobiliarios y evitar la aparición de asentamientos irregulares de viviendas.
Referencias
TYRVAINEN, L. AND MIETTINEN, A. (2000) Property prices and urban forest amenities, Journal of Environmental Economics and Management, Vol. 39, pp. 205-223.
Comenta este artículo
Las opiniones aquí publicadas fueron enviadas por usuarios de saree.com.mx. Los invitamos a aprovechar este espacio de opinión con responsabilidad, sin ofensas, vulgaridad o difamación. Cualquier comentario que no cumpla con estas características, será removido.
Si encuentras algún contenido o comentario que no cumpla con los requisitos mencionads, escroíbenos al buzón del seminario aquí.
